전세사시 피해자가 전국 누계 2만명 넘을 것으로 추정
전세금 반환 “법률적 지원이 되지 않으면 어려울 수도”
(머니파워=이대인 기자) 조선시대 전당제도로부터 비롯된 현재 전세제도가 최근들어 전세사기, 깡통전세, 역전세 등 사회문제로 야기되면서, 피해자들은 눈물을 쏟아냈고, 극단적 선택을 하기도 했다.
현재 전세사시 피해자가 전국 누계 2만 명을 넘을 것으로 추정되지만 뚜렷한 해법은 보이지 않고 있다.
이에 정부는 ▲전세사기 피해 종합금융지원센터 설치 ▲전세사기 피해자 저금리 대환대출 ▲특별법 제정을 통한 전세사기 피해자의 경매주택 우선 매수권 부여 등을 골자로 피해자 지원 대책에 나섰지만 체감하기 어려운 수준이다.
그렇다면 과연 전세사기는 어떤 유형이 있을까? ▲임대인이 임차인을 적극적으로 기망해 임대차보증금을 편취하는 유형 ▲무자본 갭투자로 다수의 부동산을 취득한 뒤 임대차보증금을 반환하지 않는 유형 ▲허위임차인 등을 활용해 대출기관으로부터 임대차보증금을 편취하는 유형과 ▲공인중개사나 중개보조원 관여 여부 ▲범죄단체 조직 여부 등 다양하게 존재한다.
이에 대한 해법은 존재할까? 위의 사례에서 임대인이 임차인을 적극 기망한 유형과 이중 삼중 계약 등은 비교적 사기죄를 묻기에 용이하다. 하지만 무자본 캡투자로 임대차보증금을 반환하지 않는 유형의 경우는 이른바 미필적 고의가 있었는지 여부에 따라 사기죄의 성립 여부가 결정되므로, 상대적으로 그 판단이 용이하지 않은 면이 있다.
결론적으로 말하자면 내 전세 보증금을 다 돌려 받을 수 있을지가 관건인데, 재산적 손해를 국가가 대신 부담하고 가해자의 엄중한 처벌을 신속히 집행하는 것이 가장 최선책이지만, 법률적 지원이 되지 않으면 거의 어렵다고 볼 수 있다.
지난 21대 국회서 야당 주도로 ‘선 구제·후 회수’를 골자로하는 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(전세사기 특별법) 국회에서 강행 처리했다가 윤석열 대통령의 재의요구권(거부권) 행사로 폐기됐지만, 22대 국회 들어서도 입법 강행 의사를 거듭 밝히고 있다.
그러나 이번 22대 국회에서 통과되더라도 결국 세금으로 메워야 한다는 문제가 발생할 소지가 크다보니 전세사기 유도, 도덕적 해이 등 또 다른 부작용이 생길 수 있다.
그렇다면 앞으로 전세사기는 예방 할 수 있을까? 이 부분에 대해서는 다양한 의견이 제시되고 있지만 대표적으로 전세자금대출의 축소 또는 폐지가 진지하게 거론되고 있다.
전세자금대출을 목적으로 한 주택의 전세가가 부풀려지면, 인근의 전세가도 따라 올라가 세입자의 주거안정을 해치기도 한다. 특히 이는 부동산 시세 하락장에서 세입자의 피해액을 더 키우는 원인이 된다.
임대인은 전세가격이 하락하면 보증금 반환에 어려움에 직면하게 되고, 임차인의 경우에는 보증금을 돌려 받지 못해 전세사기, 깡통전세, 역전세의 우려를 낳게 된다.
이에 전세를 줄이거나 주택매매를 활성하는 방향으로 정책을 전환해야 한다. 이를 위해서 장기 저리의 주택담보대출과 같은 장기 모기지와 같은 공공금융으로 일정소득 이하의 주택구입자에게도 주택 구입자금 대출을 확대해야 한다.
또 주택 구입거래시 취득세율과 거래세율을 낮추고 전세에서 월세로의 전환을 유지하는 정책도 필요하다. 이때 임대인과 임차인에게 각각 세금공제 등 인센티브를 제공한다면 전세사기 등과 같은 문제점은 예방할 수 있다.
이와 함께 주택수요 확대를 위해 아파트에서 단독주택, 타운하우스 등 새로운 주택유형과 단독가구, 소규모 주택 등 다양한 임대주택 공급을 늘리는 것도 방법이 될 수 있다.
아울러 전세권 등기를 의무적으로 설정하도록 하는 것도 전세사기를 예방할 수 있다. 현재 주택임대차보호법상의 주택인도와 주민등록, 확정 일자를 갖추면 전세권 등기를 한 것과 동일한 대항력과 우선변제권을 가질 수 있지만, 대항력과 확정일자는 채권이라서 소송을 통해 판결을 받아 압류 및 추심명령신청 후 경매를 진행해 전세보증금을 회수해야 한다.
하지만 전세권 등기를 하면 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청해 보증금 회수 기간이 단축으로 전세사기 피해자에 큰 도움이 된다.
한편 ‘깡통전세’란 전세가격보다 매매가격이 낮아져 임차인이 전세보증금을 전부 돌려받지 못하게 된 주택이나 보증금 미반환 가능성이 높은 주택을 말한다. 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 못해(채무불이행) 주택이 경매 넘겨졌으나 선순위저당권 및 유찰로 인해 낙찰가격이 보증금에 못 미치는 주택도 ‘깡통전세’에 속한다.
‘역전세’는 2년 전 임대차계약 때 보다 전세가격이 급락한 시기에 계약이 만료되면서 집주인이 보증금을 제때 돌려주기 어려운 상황을 뜻한다.